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Das Verkehrswertgutachten:

Ein Verkehrswertgutachten ist die Feststellung des Verkehrs- oder Marktwertes einer Immobilie. Es kann von Amts wegen oder im Zusammenhang mit dem Besitz oder der Veräußerung eines Objektes zwingend erforderlich oder sinnvoll sein.

Der Begriff Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie wird im § 194 des Baugesetzbuches definiert. Er wird durch den Preis bestimmt, der aktuell für die Immobilie ohne „Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ erzielbar wäre. Er muss zwingend ermittelt werden, wenn es um die Klärung rechtlicher Verhältnisse von Eigentümern oder anderweitig Berechtigten geht.

Was bringt ein Verkehrswertgutachten?

Insbesondere beim Verkauf eines Immobilienobjekts schützt ein Verkehrswertgutachten Verkäufer und Käufer gleichermaßen vor unrealistischen Preisvorstellungen. Zugleich liefert es die komplette Dokumentation aller zur Immobilie notwendigen Unterlagen. In einem Textteil fasst das Verkehrswertgutachten alle notwendigen Informationen zum aktuellen baulichen Zustand einer Immobilie zusammen. So bleibt dieser beim Verkauf in der Bewertung unabhängig von subjektiven Eindrücken. Im Anhang finden sich zudem üblicherweise alle weiteren Unterlagen in Kopie, wie Grundbuchauszüge mit eingetragenen Baulasten, Flächennutzungs-, Bebauungs- und Erschließungspläne der Kommune in Auszügen, Bauzeichnungen, Baugenehmigungen, meist auch Fotos über den Ist-Zustand. Wird ein Verkehrswertgutachten im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie erstellt, können Verkäufer und auch Käufer sicher gehen, dass sie sich am tatsächlichen Wert des zu veräußernden Objektes orientieren. Dies kann bei der notariellen Beurkundung insofern durchaus von Vorteil sein, dass hier keinesfalls der Verdacht der unlauteren Preisbildung oder der unzulässigen Nebenabreden entsteht.

Wichtig für Banken und Finazierungen

Banken fordern im Zusammenhang mit Finanzierungen und Beleihungen in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach speziellen Kriterien. Manche Banken benennen auch ihrerseits Gutachter oder verlangen die Beibringung standardisierter sogenannter Formulargutachten, die sie an alle Antragsteller gleichermaßen ausgeben. Grundsätzlich kann für den Verkauf einer Immobilie jeder ausgewiesene Sachverständige ein Verkehrswertgutachten erstellen.

Es empfiehlt sich allerdings, dass Sie damit einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen.

Zu dieser Kategorie gehören wir nicht!

Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter: Welche Bezeichnung ist korrekt?

Macht ein Sachverständiger eigentlich das Gleiche wie ein Gutachter, oder gibt es einen Unterschied? Umgangssprachlich werden die Begriffe Sachverständiger und Gutachter meist synonym verwendet.

Behörden, Gerichte und andere Institutionen, die in Streitfällen entscheiden, nutzen in der Regel den Begriff „Sachverständiger“. Sachverständiger ist auch die in Gesetzestexten verwendete Bezeichnung. Im alltäglichen Sprachgebrauch fällt häufiger der weniger behördensprachlich klingende Begriff „Gutachter“.

Der Unterschied zwischen einem Sachverständigen und einem Gutachter liegt also nur in der Verwendung der Begriffe. Die Tätigkeit selbst betreffend, macht es keinen Unterschied, welche Bezeichnung genutzt wird.
Worauf bei der Wahl eines Immobiliensachverständigen achten?

In Deutschland ist die Bezeichnung „Sachverständiger“ bzw. „Immobiliensachverständiger“ rechtlich nicht geschützt. Daraus ergibt sich ein Problem: Auch weniger oder nicht ausreichend qualifizierte Personen können sich so bezeichnen. Verbraucher sollten daher unbedingt auf die nachweislichen Qualifikationen eines Sachverständigen achten, bevor sie einen Sachverständigen beauftragen. Die besondere Sachkunde eines Sachverständigen basiert auf:

    seine Ausbildung,
    die Praxiserfahrung und
    laufende Fortbildung.

Häufig üben Bauingenieure oder Architekten die Tätigkeit eines Immobiliensachverständigen aus. Es gibt drei Formen:

    Freie Sachverständige, die Bewertungen für Immobilienkäufe und für Immobilienverkäufe vornehmen. Ihre Gutachten werden nicht von Behörden oder Gerichten anerkannt.
    Öffentlich bestellte und vereidigten Sachverständige. Dieser Begriff ist gesetzlich geschützt. Vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt.
    Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist auch staatlich anerkannter Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch im Auftrag von Behörden Immobiliengutachten.

Was zeichnet einen Immobiliensachverständigen aus?

Von entscheidender Bedeutung ist die Objektivität eines Sachverständigen. In vielen Fällen liest nicht nur der Auftraggeber das Gutachten, sondern auch Dritte (Banken, Kaufinteressenten etc.). Sie vertrauen auf die Richtigkeit des Gutachtens und treffen auf Grundlage des Gutachtens ihre Entscheidungen. Ein Immobiliensachverständiger muss darum sein Gutachten unter der objektiven Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und sonstigen Beschaffenheiten des Grundstücks, ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse seines Auftraggebers erstellen.

Anders als bei anderen Beratungsberufen (zum Beispiel Rechtsanwälte), welche ihr Arbeitsergebnis auf die Bedürfnisse ihres Mandanten abstellen, muss ein Immobiliensachverständiger das Ergebnis seiner Arbeit – unabhängig von den Ergebniswünschen seiner Auftraggeber – objektiv und unparteiisch zu ermitteln. Darum wird eine wirtschaftliche Unabhängigkeit von seinen Auftraggebern gefordert und im Rahmen seiner Bestellung (durch die IHK oder auch Architekten- oder Ingenieurkammer) zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen regelmäßig geprüft.

Wichtig: Sie benötigen eine belastbare Bewertung? Dann erkundigen Sie sich, dass der Immobiliensachverständige ein Wertgutachten erstellen kann, das von Behörden und Gerichten anerkannt wird. Das ist bei freien Sachverständigen normalerweise nicht der Fall.
Wann empfiehlt sich ein kostenpflichtiges Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen?

In vielen Fällen benötigen Eigentümer, die ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen wollen, kein Gutachten. In anderen Situationen empfiehlt sich ein Immobiliensachverständiger. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist dessen Gutachten sogar unabdingbar. Nur ein Gutachten von einem offiziellen Immobiliensachverständigen hat vor Gericht Bestand. Ein kostenpflichtiges Wertgutachten eines Sachverständigen empfiehlt sich, wenn Sie

    sich in einem Scheidungsverfahren gerichtlich auseinandersetzen
    eine Erbstreitigkeit vor Gericht klären lassen wollen
    den Verkehrswert einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt dokumentieren möchten
    Ihr Betriebsvermögen feststellen lassen möchten
    vor einer Zwangsversteigerung stehen.

Auch wenn Sie ein altes Gebäude kaufen, bei dem jahrelang keine Modernisierungen erfolgten, kann ein Sachverständiger helfen. Gleiches gilt bei halbfertigen Gebäuden oder im Ausbau befindlichen Häusern. Hier ist es möglicherweise ebenfalls kompliziert, die schon erbrachten und noch zu leistenden Handwerkerarbeiten genau zu taxieren.

Ein Immobiliensachverständiger verschafft sich einen Eindruck vom kompletten Haus. Er berücksichtigt das Grundstück und rechtliche Aspekte.

Berthold G. Neitzel, Inhaber von Bene Immobilien Management, ist zertifizierter Sachverständiger von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK). Er ist seit über 15 Jahren Immobilienmakler und kennt den Markt. Unser Wertgutachten umfasst ungefähr 25 Seiten.
Es ist also weder ein Kurzgutachten, noch ein Gutachten eines vereidigten, öffentlich bestellten Gutachters. Wir ermitteln zuverlässig den Verkehrswert für Sie. Daher liegt der Preis auch zwischen diesen beiden Arten der Wertermittlung.

www.bene-immobilien.net

www.berthold-neitzel-immobilien.de

www.vermieter-vorteil.de

www.energieausweis-main-taunus.de

Am Hochfeld 10, 65719 Hofheim am Taunus | +49 6192 8079545 info@bene-immobilien.net
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